2016年房地產資產證券化將實現井噴式發展

   3月26日，由聯合信用評級有限公司（簡稱：聯合評級）、中國資產證券化研究院和高和資本聯合主辦的2016年中國房地產資產證券化論壇在京舉行。聯合評級總經理張志軍表示，房地產資產證券化在我國仍處于摸索階段。房地產資產證券化的發展依然面臨著法律、稅收等諸多方面的制約，仍需各方破解。

   “論壇的舉辦，一方面為房地產開發或投資企業利用資產證券化手段盤活存量、拓寬融資渠道提供一些思路，另一方面也是為包括監管、券商、銀行、保險、基金、信托、法律、會計師、評級、資產評估、物業管理等各家機構共同探討房地產資產證券化領域的政策、市場、技術等方面的問題提供一個平臺。”張志軍說。

   張志軍介紹到，自2014年資產證券化新規出臺以來，市場一直保持著快速增長的態勢，不管是創新產品的數量，還是產品的發行規模，都創下了歷史新高。截至2016年3月，我國證券化市場存量規模已達到6000多億，其中企業資產證券化市場存量規模已經達到2400多億，而僅2015年的發行量就達到了2000億，已經超過自2003年試點至2014年發行的總規模。從2016年一季度的市場發行情況來看，今年仍將是資產證券化市場蓬勃發展的一年。

   據悉，數據統計顯示，截至2015年底，我國房地產資產證券化的市場存量項目已超過10支，業內專家更是預計2016年房地產資產證券化將實現井噴式發展。

   張志軍表示，目前我國房地產證券化市場已經有了一些嘗試，根據產品形式不同，大致可以分為這樣四個大類，其一是標準REITS產品，即是以國內酒店、寫字樓作為標的資產，通過REITS打包上市；其二是準REITS（類REITS），即是將商業地產打包出售給私募基金，基金設立項目公司持有該商業地產，再由基金發行資產支持證券實現轉讓；其三則是以CMBS、RMBS為代表的住房抵押類貸款支持證券；最后一個類型是包括酒店收入、門票收入（旅游地產）、物業管理費、租金收入等，涉及收益權和債權的基礎資產發行的資產支持證券。

   張志軍認為，房地產證券化市場整體規模還是很小，類REITS產品可復制性不強、操作難度較大。其中主要的障礙包括有相關法律法規的制約（如REITS發行主體的限制、基金投資范圍的特別要求、投資人數量的限定等）；相關稅收制度的缺乏、土地制度引發的物權風險、以及租金回報率不穩定等因素。