中國社科院：未來一年內房價增幅或將回落

“在整體經濟政策沒有重大調整和變化的情況下，2016年下半年到2017年第二季度，房價的增幅或將呈現減緩的趨勢。”在7月6日下午召開的《中國住房2016中期報告》發布會上，中國社科院財經所戰略研究院院長助理、《中國住房發展報告》主編倪鵬飛向媒體公布了對今年房地產市場的分析，并對今后的走勢作出了預測。

他表示，2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期，持續的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調整幅度和時間提前或者延后，但2016年全年商品房銷售有望創歷史新高。

從今年年初開始，房地產市場一度回暖。

報告顯示，全國商品住宅平均銷售價格增幅3月為最高，2016年商品住房庫存預計比2015年降低約0.5億平方米，上半年房地產投資對GDP增長的貢獻為0.37個百分點。

但今年5月的數據反映出房地產市場有運行放緩的新跡象。

報告顯示，今年1～5月，我國商品房銷售額3.68萬億元，增長50.7%，與2016年1～4月相比，1～5月增速回落5.2個百分點。1～5月，住宅銷售面積比1～4月回落4.6個百分點，銷售額回落8個百分點。

此外，住房價格上升城市數量不斷增多，城市間分化持續加劇。

倪鵬飛認為，當前市場的總體回升是由于政策促進和市場預期的變化引起的，市場分化是由于各城市不同的基本面，以及對統一政策的不同反應，以及城市間的市場聯動所傳染導致的。

他指出，目前房地產市場有五個問題需要關注。

首先是空間錯配持續加劇，住房結構性過剩與結構性短缺并存。“過去我們講分化，但現在重新用一個新的概念——錯配，就是需求多的地方供給少，供給多的地方需求少，導致了城市間的銷售不夠或者庫存積壓，這是非常重大的問題。”

其次，盡管我們現在庫存很大，但是代表未來供給水平的開工面積同比增速持續快速增長，這樣就形成新的庫存。

報告顯示，今年1～4月，我國房地產行業新開工面積增速為21.4%，達到2011年11月以來的最高值，與之相比，5月增幅有所放緩，增長率為18.3%。

倪鵬飛發現，現在有的三四線城市一邊“消化”庫存，一邊繼續投資“補倉”，“這是源于地方經濟增長和財政的壓力，所以很難去庫存，原來的庫存還沒去完，新的庫存又來了。”

此外，房價地價波動比較大，尤其是一二線城市房價地價呈現波動比較大；信貸增長波動比較大，房企資金來源松緊失當交替頻繁，企業負債率創歷史新高，三、四線及以下城市高庫存房企面臨資金鏈斷裂的風險，而房地產投資后勁不足。未來經濟下行壓力依然較大。

報告指出，一方面，2014年下半年以來一系列旨在去庫存的政策措施促進了市場回暖、投資回升，去庫存也有了明顯成效。另一方面，針對一線及個別熱點城市今年年初特別是3月房價的快速飆升，中央和相應的地方政府及時出手，調整了部分調控措施，政策調整的時機、力度總體把握比較得當。

“但調控中也出現了一些問題。”倪鵬飛指出，從國家層面上，政策連續加碼力度稍大，預期管理不夠成熟，缺乏對城市間聯動關系的考慮，一二線城市的市場監管沒及時跟上，土地供應政策較為被動，同時，三四線城市有關釋放需求、調整供給的實質性制度性政策出臺不多。

報告建議，政府應確保住房市場短期內平穩回落，避免劇烈調整，確保住房市場長期可持續穩健發展。

同時，報告建議國家調整城市發展的方針，即放開對大城市的限制，在大城市中心城區人口超過最優規模時，建立多中心，解決城市病。將大中小城市、小城鎮協調發展和以城市群為主體形態結合起來，全面發展城市群內的中小城市和小城鎮。

“落實到房地產上，一方面，放開一二線城市人口限制，加大一二線城市和城市群內中小城市的土地和住房供應，實現住房供需匹配，促進住房市場的空間收斂，帶動住房投資增長。另一方面，采取相應措施，通過土地指標的空間交換制度，調節、限制三四線及以下城市的土地供給和住房供給，將庫存逐步消化。”倪鵬飛強調。記者 寧迪 實習生 竇玉帥