監管層祭出多道“緊箍咒”房企融資受限資金鏈恐生變

資管計劃、發債融資、抵押銷售紛紛被限，房企融資渠道被明顯封鎖。

近日，中國基金業協會叫停用于投資16個熱點城市住宅地產類資管計劃備案，明確資管計劃不得支付土地出讓價款或補充流動資金。同時強調不得直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。

而在此之前，證券交易所也相繼明確房地產及產能過剩行業公司債券分類監管的標準，表示有重大違法違規行為，在重點調控的熱點城市競拍地王、哄抬地價，前次債券募集資金尚未使用完畢或違規使用募集資金的三類房企，將禁止發行公司債。而房地產企業發債募集來的資金不得用于購置土地。

除金融機構收緊外，地方政府也加強了房地產調控，重慶此前發布新政指出，抵押房地產不得用于預售，預售商品房不得用于抵押，并規范在建建筑物抵押登記。

對此，中國基金業協會相關人員表示，現階段私募資產管理產品投向了較為集中的個別熱點城市房地產市場，與當前調控政策不相符。此外，也存在提供融資用于支付土地出讓價款、提供無明確用途的流動資金貸款等情形。

在此背景下，資金價格明顯上漲。數據顯示，1月融資利率科創與世貿拿下最低值為4.5%，這比2016年的3%到4%利率有明顯上漲。具體來看，1月23日，華遠盈都商業發行2035年到期的A、B、C長期債券，發行面額分別為2.9億元、4.36億元、0.1億元，到2020年，融資票面利率分別為5.8%、6.3%、6.49%。但在2020年至2035年，需在票面利率基礎上增加上浮基點，這也意味著，融資利率總體不低于票面利率。銀控1月19日發行01、02三年期短期債券，分別也是以不低于7%票面利率融資1.1億元和不低于7.4%票面利率融資6.3億元，利率上浮明顯。

中原地產市場總監張大偉表示，房地產資金收緊信號明確。這16個熱點城市占據了全國房地產成交20%以上，也是過去2年地王數量最集中的區域，政策將明顯提升當地融資難度。

在房企資金收緊的同時，購房需求端也加大了限制力度。除此前限購等政策外，近日北京、天津、廣州、青島、杭州、大連、珠海等地相繼收緊房貸措施，房貸利率進一步提升。

但值得注意的是，一般情況下，政策收緊，預期轉向，房企銷售、市場均會有一定下調。但是事實上，市場數據卻連創新高。

14日，中國人民銀行發布2017年1月金融統計數據報告顯示，1月當月人民幣貸款增加2.03萬億元，其中，單從房貸來看，房貸增加7521億元，其中，短期貸款增加1229億元，中長期貸款增加6293億元。單月住戶部門貸款數據再度刷新了歷史紀錄。

此外，從典型熱點城市北上廣深來看，雖然廣州、深圳市場有所下調，但北京、上海上漲明顯。CRIC研究中心數據顯示，2017年1月成交面積38.79萬平方米，環比減少41.55.%，但是成交均價為48205元，環比增長18.17%，增長額高達8000元。北京方面，1月成交54.28萬平方米，環比下調41.78%，成交均價39771元環比上漲1.18%，同比高達34.30%。廣州方面，1月成交88.19萬平方米，環比下調44.25%，成交均價17383元，環比下調2.75%。深圳方面，成交面積19.03萬平方米，環比下調20.92%，成交均價54992元，下調5.18%。

房企銷售漲勢依然強勁。CRIC數據顯示，1月萬科地產銷售達到485.1億元，較2016年同期的255.9億元，上調90%；碧桂園更是從上年的125億元，漲至目前的467.1億元，同比上漲幅度高達274%；恒大1月銷售也達到372億元，同比上漲75%。

對此，張大偉解釋說，“一方面是資金供給量依然較大，影響短期市場價格是房貸的松緊程度，目前看，各地雖有所收緊，但幅度有限，特別是房貸額度相對依然寬裕。另一方面，從供需矛盾看，土地供應沒有明顯增加，‘加法’難以落地，所以還是看‘減法’對市場的影響。”

有業內人士認為，現階段房企融資來源、融資用途以及資金成本等方面開始收緊，若后續政策執行力度加碼，房企資金在前期寬松環境下可以支撐一段時間，但是，一旦樓市預期真正轉向，房企資金鏈將迎來“黑色時期”。