房地產信托遭遇嚴監管 房企或迎還債高峰提前“蓄水”

融資渠道受限 房企資金鏈再度承壓

地產商加快境外融資、股權配售提前“蓄水”

《經濟參考報》記者獲悉，2018年整頓信托業是銀監會的工作重點。近日，銀監會下發通知，商業銀行和信托公司開展銀信類業務，不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。

對信托的強監管，意味著2017年房地產企業融資的重要渠道將被大幅限制，房企資金獲取難度再度加大。業內人士表示，雖然房企快速轉向海外融資，但國內涉房貸款全部嚴控，疊加內地債券市場融資難，房地產企業或將陷入“錢緊”窘境。

房地產信托遭遇嚴監管

房地產企業融資渠道正被全面“封堵”。銀監會近日下發的《關于規范銀信類業務的通知》明確提及，商業銀行和信托公司開展銀信類業務，不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。對此，相關人士透露，2018年整頓信托業是銀監會的工作重點。

上述人士表示，2018年除可以合規進入的保障房領域外，今后打“擦邊球”進入房地產領域的信托公司將面臨嚴厲懲處。“以北京為例，監管層已經明確要求嚴禁信托資金炒作租房市場。國家全力推租售并舉，信托機構不能助長加杠桿，對開發商資金支持一定要合規，通道或自主業務都不能變相為加杠桿提供支持。”

17日，信托首單罰單開出。山東銀監局公布行政處罰信息公開表顯示，山東省國際信托股份有限公司違規向不符合貸款條件的房地產企業提供融資，部分政府融資平臺業務由地方政府變相提供擔保。山東銀監局依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條，對山東信托罰款40萬元。

自2016年下半年開始，監管部門就逐步限制房地產開發企業的融資來源，相繼出臺了諸如限制房地產企業股市再融資、債券融資以及針對流入房地產行業的銀行理財產品和私募房地產基金等一系列政策。在此背景下，盡管成本高企，但用途較為靈活的信托資金成為房地產企業青睞的融資方式，房地產信托規模也隨之持續快速增長。

用益信托網最新數據顯示，2017年68家信托公司共發行1907只房地產集合信托產品，較2016年同比上漲123%，募集額度更是從2016年的2717.33億元，大幅上漲至6261.02億元，漲幅高達130.4%。單從四季度來看，便發行730只房地產信托產品，募集規模2187.22億元，占全年發行規模的34.9%。

房企加快海外發債輸血步伐

境內融資難度加大，為減緩后期資金壓力，房企海外融資步伐在繼續加快。中原地產研究中心統計顯示，2018年截至目前，已有7家房企發布海外融資計劃，累積額度超過30億美元。

具體來看，24日，世茂房地產發行5億美元2025年到期的5.20%優先票據。同日，旭輝控股3億美元2023年到期的優先票據上市交易。1月10日,碧桂園宣布發行2.5億美元2023年到期的4.750%優先票據及于6億美元2025年到期的5.125%優先票據。1月9日，時代地產宣布將發行本金總額5億美元的票據，年息6.25%。據悉，票據發行所得凈額將約為4.92億美元，時代地產擬將用作其若干現有債務再融資及一般營運資金用途。

中原地產首席分析師張大偉表示，在樓市調控的大趨勢下，房企資金鏈壓力再度增加，不同于兩年前的大量贖回境外融資，2017年開始海外融資也越來越被關注。

中原地產研究中心統計數據顯示，2017年全年，房企境外融資合計388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。“除額度上漲外，房企融資成本相比2016年平均4%已明顯上行。”張大偉說，目前很多融資的年化收益率已經在5.5%以上。

泰禾集團1月10日宣布發行去年獲準在境外發行的10億規模美元債,首期發行4.25億美元。其中3年期的年息為7.875%,5年期的年息為8.125%,每半年支付一次。并且泰禾集團將提供無條件及不可撤銷的跨境擔保。富力集團1月5日公告指出,公司與高盛訂立認購協議,額外發行2023年到期的5年期1億美元優先票據,票息為5.875%。

房企或迎還債高峰提前“蓄水”

有關人士表示，一方面，除了涉房貸款、發債被限，2018年房地產調控將繼續維持收緊模式，房企銷售回款或受影響。同時，2018年房企或迎還債高峰，為避免“錢緊”帶來風險，2018年初，房企便明顯開啟蓄水模式，提前進行資金布局。

中國指數研究院報告顯示，截至21日，金茂、萬科等超過18家上市房企發布相關融資計劃。其中，多家房企直接或配售股權進行融資。1月2日，紅星美凱龍公告稱將按10.23元每股發行3.15億股A股，募集資金32.22億元。同日，越秀地產表示，預計配售越秀房地產投資信托基金的基金單位，總額預計3.09億元。萬科也宣布同意提請股東大會授權公司在不超過350億元范圍內發行直接債務融資工具。金茂將按每股3.7港元配售股份，配售9億股融資額約33.06億港元。

債券方面，蘇州高新公告獲得上交所同意，發行總額不超過15億元公司債券以及6億元綠色公司債券。陽光城發行定向債務融資工具，注冊金額為30億元。金隅發行資產支持專項計劃，總產品規模合計不超過30億元。碧桂園將以每股17.13港元價格配售4.6億股，同時發行總額達156億港元的可轉換債券。首開擬進行非公開發行公司債60億元。富力宣布發行80億元超短期融資券。

對此，張大偉認為，房企提前備足資金以迎集中還債期。數據顯示，2017年房企已到期的總債務規模僅500億元。而在2018年,若按100%回售比例測算,房企將有4000億元以上的公司債到期。

中誠信國際企業融資部二部總經理王雅方指出,房企資金風險目前在2017年財報中難以反映。一方面,房企財務結算較為特殊,收入確認存在滯后性。另一方面，房企的所有者權益里可能存在一定規模的明股實債,真實的債務負擔或比財報反映得更嚴峻。“近兩年,房企的合作項目逐步增多,通常聯營項目都不并表,因此房企的財務報表里看不到真實的債務負擔。”

“同時，市場監管的不確定性也再度增加了風險。”張大偉說，近日碧桂園便宣布，因市場波動原因，取消發行2018年第一期18億元中期票據。張大偉表示，發債、銀行貸款、信托受限；調控持續，銷售預期也將轉向。同時海外融資也面臨難度或再度加大的可能性，因此房企未來資金鏈情況仍然前途未卜。

記者 梁倩 鐘源 北京報道