公攤面積變小了 開發商要不要退錢？

   在預售房當道的情況下，購房者買樓時會與開發商約定房屋面積，并根據約定面積支付房款。但在辦理房產證過程中，房產證的面積往往會出現縮水或者增大的情況，于是關于增加或退還房款的糾紛不斷。

   記者調查發現，不少購房者與開發商簽訂的合同都以套內面積來計價，并對套內面積出現差異的處理辦法做了明確約定。但在房產測繪時，由于公攤面積的變化造成了建筑面積差異的爭議，這類房產合同沒有明確約定，不少購房者只能吃啞巴虧。建議購房者，除了與開發商簽訂商品房買賣合同外，最好再與開發商簽訂一份補充協議，對建筑以及公攤面積的差異處理方案再做詳細約定。需要特別提醒的是，商品房買賣合同糾紛的訴訟期只有2年，核定面積的時間通常以政府部門核發的房產證為準。

    文/廣州日報記者 陳鈺鳳

    事因：多變的房屋面積

   2010年，李女士在魁奇二路購買了一套78.29平方米，其中套內建筑面積59.40平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積18.89平方米的商品房。計價方式以套內面積計算，該商品房單價為每平方米11508.03元，總金額為683577元。

   后來，根據佛山市城市規劃勘測設計研究院測繪結果表示，該商品房最終套內面積為59.94平方米。本次實際測繪的面積比之前簽訂的合同面積增加了0.54平方米。根據合同的約定，該房屋的總房價達到了689791元，于是，李女士向開發商支付了多出來的套內面積的房款6214元。開發商收到房款后，為李女士開具了售房款發票，載明房屋建筑面積為77.97平方米，單價為8846.88元/平方米，金額為689791元。

   接下來，李女士的房產證辦下來了，房產證上登記的建筑面積是77.97平方米，套內建筑面積為59.94平方米。建筑面積比合同上的約定少了0.32平方米。建筑面積縮水的原因是公攤面積減少了，導致總建筑面積也減少。

    爭議：

    開發商要不要為縮水的公攤面積買單？

   建筑面積縮水了，開發商該不該退錢給李女士呢？開發商認為，該商品房是以套內面積計價的，因此對于公攤面積差異導致的建筑面積減少，開發商可不做出任何補償。

   但禪城法院指出，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》十四條，當出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，沒有明確約定情況下，而面積誤差的絕對值又在3%的范圍內，即李女士的房屋建筑面積縮水了0.32平方米，開發商應退還相應房款。具體計算方式為：合同約定總房款÷合同約定建筑面積×實際減少建筑面積（合同約定建筑面積-房產證登記建筑面積）。

   因此，開發商應向李女士退還的房款為2794.03元（683577元÷78.29平方米×（78.29平方米-77.97平方米）。

    調查：

    約定套內面積是主流 公攤面積變化爭議大

   記者翻閱廣東省商品房買賣合同發現，關于商品房的計價方式主要有兩類。一類是針對預售房的，如果按套出售，則按套內建筑面積計算單價及總價；如果按整幢出售，則按建筑面積計算單價及總價。另一類是針對現房的，則是按套出售，僅計算總價。

   多數時候，開發商都會跟購房者簽訂按套內面積計算單價的方式計算房款。選擇這種計價方式，在合同中對面積差異的處理辦法也是以套內面積作為約定條件，而不是總的建筑面積。

   如果只是套內面積出現了偏差，那就很好辦，按照合同辦事，根據合同里“面積確認及面積差異處理”的條款進行處理。但如果是建筑面積出現了差異呢？以套內面積計價的“面積確認及面積差異處理”條款就不適用了。

    而開發商往往會憑借合同，拒不對建筑面積縮水做賠償。

    提醒：即使合同沒約定 也有退款依據

    碰到了面積縮水，在購房合同里又沒有對面積差異做出明確約定的情況，購房者怎么辦呢？

   依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定，“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”

   另外，特別需要注意的是，商品房買賣合同糾紛的訴訟期只有2年，核定面積的時間通常以政府部門核發的房產證為準。