【以案釋法】從某置業有限公司虛假宣傳案看房地產行業反不正當競爭

【案情簡介】

根據海豐縣信訪局《信訪事項轉送函》（海信轉〔2020〕294號），執法人員對某小區業主反映的某置業有限公司售樓過程中虛假宣傳等問題進行調查。當事人在售樓期間，對其開發的樓盤第一期與第二期中間的市政路在沙盤上設計為商業步行街模樣，涉嫌虛假宣傳。2022年11月10日經報局領導批準立案。經負責人集體討論，海豐縣市場監管局作出行政處罰決定，當事人不服行政處罰提起行政訴訟，汕尾市城區人民法院一審、汕尾市中級人民法院二審判決均維持海豐縣市場監管局的處罰決定。

【調查與處理】

經查：某置業有限公司在2018年11月開盤銷售其投資開發的小區第一期樓盤期間，明知小區樓盤第一期與第二期相鄰中間的有一條約20米寬的市政路的情況下，在該樓盤招商中心一樓銷售大廳在展示“※※一期”、“※※二期”樓盤沙盤模型時，有意將該市政路設置成熱鬧休閑的商業步行街模樣（有6道拱橋門，很多人流在路面上穿行并且在路心兩旁放置很多排列整齊的桌椅、遮陽傘和種植樹木，路邊商鋪林立，且有在地面上標示四方形排列路標等標志），沙盤展示的場景與實際建設不相符，誤導購房者。當事人同時存在價格違法行為，海豐縣市場監管局于2021年2月7日對當事人合并處罰80萬元。

【法律分析】

當事人明知小區樓盤第一期與第二期中間約20米寬的路道規劃并實際建設為市政路的情況下，有意在銷售樓盤過程中，以“沙盤”這一微型縮體為媒介，在售樓大廳公開向看房者展示，起到宣傳推介作用。當事人對其銷售的樓盤的配套市政設施作引人誤解的商業宣傳的行為，違反了《中華人民共和國反不正當競爭法》第二條第一款“經營者在生產經營活動中，應當遵循自愿、平等、公平、誠信的原則，遵守法律和商業道德。”、第八條“經營者不得對其商品的性能、功能、質量、銷售狀況、用戶評價、曾獲榮譽等作虛假或者引人誤解的商業宣傳，欺騙、誤導消費者。”的規定。同時，經查明當事人不兌現優惠折扣，違反了《中華人民共和國價格法》第十四條第一款第四項“經營者不得有下列不正當價格行為：……（四）利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經營者與其進行交易；……”、《禁止價格欺詐行為的規定》第七條第一款第二項“經營者收購、銷售商品和提供有償服務，采取下列價格手段之一的，屬于價格欺詐行為：……（二）收購、銷售商品和提供服務前有價格承諾，不履行或者不完全履行的；……”的規定。

依據《中華人民共和國反不正當競爭法》第二十條“經營者違反本法第八條規定對其商品作虛假或者引人誤解的商業宣傳，或者通過組織虛假交易等方式幫助其他經營者進行虛假或者引人誤解的商業宣傳的，由監督檢查部門責令停止違法行為，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；情節嚴重的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照。”、《禁止價格欺詐行為的規定》第十一條“經營者有本規定第六條和第七條所列行為之一的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》進行處罰。”、《價格違法行為行政處罰規定》第七條“經營者違反價格法第十四條的規定，利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經營者與其進行交易的，責令改正，沒收違法所得，并處違法所得5倍以下的罰款；沒有違法所得的，處5萬元以上50萬元以下的罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，或者由工商行政管理機關吊銷營業執照。”的規定，責令當事人改正違法行為，對當事人虛假宣傳和價格欺詐的違法行為合并處罰80萬元。

本案中，當事人某置業有限公司不服海豐縣市場監管局作出的行政處罰決定，于2021年6月2日向汕尾市城區人民法院提起行政訴訟，汕尾市城區人民法院2021年10月29日作出一審判決，駁回了當事人的訴訟請求。當事人不服一審判決，提出上訴。2022年3月22日，汕尾市中級人民法院終審判決駁回上訴，維持原判。                     

【典型意義】

“安居樂業”的觀念在國人認知中根深蒂固，促使近年來房地產行業快速蓬勃發展，海豐縣亦同。房地產開發商為利益驅動，“饑餓營銷”等各種花樣的營銷手段層出不窮，造成群眾購房恐慌，連夜排隊搶號搶房時有發生。在房地產預售制度下，侵害消費者（購房者）合法權益的現象屢見不鮮，商業宣傳、促銷活動、價格優惠等更是違法違規行為的易發環節，應當引起市場監管部門的重視。

本案中，沙盤模型具有展示樓盤建筑物的所在區域、位置、朝向、樓層、面積、造型、布局、設計及與周邊環境地理關系等功能，是樓盤的微縮實體，其功能主要是幫助開發商更加直觀向購房意愿者突出介紹自己商品房的優勢，增加交易的成功率。房地產開發商以沙盤公開展示樓盤，實質是一種營銷手段，應當認定為商業宣傳。對房地產開發商而言，其商品是商品房，作為商品房的附帶品——住宅小區的市政配套設施，歸入《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條的“性能、功能、質量、銷售狀況、用戶評價、曾獲榮譽”并不恰當。但現實中，商品房作為一種較為特殊的商品，其配套設施往往對購房者的購房意愿起到一定的作用，甚至是關鍵、決定因素，如位置（交通便利度）、配套中小學、電梯、醫院、商超、商業街等，與商品房本身構成不可分割的一體。執法人員認為，住宅小區的配套設施，應當根據《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條的法律條文的文義，對“等”字作合理的擴大解釋，把對市政等配套設施的引人誤解的商業宣傳列入《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條的規制范圍。本案對有意通過沙盤展示作引人誤解的商業宣傳違法行為的查處，震懾了房地產天花亂墜的宣傳亂象，促進房地產商誠信經營、依法營銷，保障了廣大消費者的合法權益不受侵害。

（供稿：海豐縣市場監管局執法大隊 王明）