西安一開發(fā)商起訴購房人 要求確認內(nèi)部認購合同無效

央廣網(wǎng)西安8月4日消息（記者楊博宇）據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，近日有媒體報道，陜西西安部分消費者2016年通過簽訂內(nèi)部認購合同的方式購買了一樓盤所售房屋，并支付全款。兩年過去了，開發(fā)商卻以當時該項目沒有預售許可證為由，將12名消費者起訴至法院，要求確認內(nèi)部認購合同無效。對此，消費者無法接受，認為開發(fā)商此舉完全是由于近兩年房價水漲船高，試圖廢止此前合同，以如今的高價重新銷售。目前，當?shù)胤ㄔ阂呀?jīng)受理涉及12套房屋的系列案件并相繼開庭審理。

西安的王女士告訴記者，2016年5月，通過朋友介紹，與西安聞天科技實業(yè)集團有限公司簽訂了內(nèi)部認購合同，購買了紫杉莊園的一套房屋，并支付了140多萬元的全款，“當時它有一個政策是一次性付款打七折，所以那房子買下來是7070元一平方米，總價款為145萬左右。當時是朋友介紹的，那個房子還沒有蓋好，相當于給內(nèi)部員工以及親屬有這樣一個內(nèi)部優(yōu)惠價。其實當時應該是開發(fā)商缺錢，所以通過這種方式讓我們必須全款付?！?/p>

王女士表示，雖然當時知道該項目尚未取得預售證，但開發(fā)商多次承諾正在辦理當中。直到今年年初，開發(fā)商發(fā)來通知，要求清退此前所售房屋，這讓王女士無法接受。

今年2月開發(fā)商聞天公司將王女士等12名買受人起訴至法院，請求確認雙方簽訂的內(nèi)部認購合同無效，理由是在簽訂合同時，原被告雙方均明知聞天公司開發(fā)建設的紫杉莊園項目沒有預售許可證，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預售管理辦法》第六條的規(guī)定，雙方簽訂的合同為無效合同。

王女士代理律師羿克表示，開發(fā)商以這樣的理由起訴消費者要求終止合同十分鮮見，“從過往我們代理的很多案子以及房地產(chǎn)市場的狀態(tài)看，很少或者沒有房地產(chǎn)開發(fā)商說因為自己欠缺法定條件，或者不具備什么樣的資質(zhì)條件而主動起訴購房人，說我們倆這合同無效。從正常的契約精神，或者從正常的法律、房地產(chǎn)市場秩序來講，幾乎沒有?！?/p>

羿克認為，認購合同具備商品房買賣合同的實質(zhì)要件，且已實際履行，應為商品房買賣合同。合同已成立，應受法律保護。而根據(jù)相關司法解釋和此前的判例，對開發(fā)商主張的無效合同的說法不能成立。“這個解釋是2003年的，在六年后的2009年，最高人民法院關于合同法解釋二第14條明確規(guī)定，對援引合同法52條要確認違法無效的必須是效力性規(guī)范，管理性規(guī)范不能適用，沒有辦預售證銷售房屋顯然違反了政府管理上的規(guī)定，不是說我們倆這個交易就不能做了，因為這個交易沒有損害社會公共利益。在2015年最高人民法院第八次民事審判工作會議上非常明確，類似于房地產(chǎn)開發(fā)，像這樣一些情況，開發(fā)商以自己的過錯主張無效，并由此獲取非法利益是不能夠得到支持的。另外有個最高法院的案例，這個案例里就明確了一點，如果在訴訟中取得了預售證，這個合同有效。”

據(jù)了解，此前開發(fā)商聞天公司起訴另外兩名認購人的案件相關法院已經(jīng)審理并宣判，認定合同無效，其中一名認購人已提起上訴。王女士一案則尚未確定開庭時間。而涉案房屋已于今年6月8日，獲得《商品房預售許可證》。

昨天（3日）下午，記者多次撥打開發(fā)商一負責人電話，但其并未接聽。隨后記者又撥打了聞天科技實業(yè)集團有限公司電話希望了解相關情況，但截至發(fā)稿并未收到回復。

最高人民法院2003年公布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條明確，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。而涉案房屋直至2018年6月才取得《商品房預售許可證》，這也成為開發(fā)商訴稱雙方簽訂的內(nèi)部認購合同無效的理由。值得注意的是，在此前已經(jīng)開庭審理的案件中，原告開發(fā)商聞天公司曾提到，2016年8月，西安市長安區(qū)房管局曾對聞天公司下達行政處罰書，因為沒有取得預售證，要求開發(fā)商停止銷售，并對無證銷售的房屋進行清退。那么如果當時開發(fā)商及時對無證銷售房屋進行清退，是否就可以避免如今的糾紛？

王女士認為，當初簽訂合同時的售價是每平方米7000多元，現(xiàn)在該樓盤均價已近25000元，這是開發(fā)商不愿履行合同的原因。

羿克認為，開發(fā)商所依據(jù)的司法解釋，初衷也是為了保護購房人權益，“從2003年最高法院的司法解釋第二條看，當時的立法目的是為了保護購房的業(yè)主，如果說我買了這個房以后，開發(fā)商長期拿不到預售證，那我辦不了房產(chǎn)證，這個時候如果我起訴要求開發(fā)商給我退款退不了，在這種情況下，考慮要解決這個問題才有這個司法解釋。”

西安市長安區(qū)房管局市場科負責人昨天（3日）在接受中國之聲采訪時證實，2016年的確曾就紫杉莊園項目存在的違規(guī)銷售問題進行過處罰，而事后開發(fā)商曾回復稱已經(jīng)進行了整改清退。

這位負責人表示，今年年初再次接到群眾舉報該項目違規(guī)銷售問題，又對其進行了立案調(diào)查，并作出行政處罰。該項目雖然目前已正式取得預售許可證，但對于涉案的12套房屋，房管部門已要求暫不得銷售。