北京住建委關于核心區歷史文化街區平房直管公房申請式退租、恢復性修建和經營管理的解讀

中國質量新聞網訊 近日，北京市住房和城鄉建設委員會官網發布《關于做好核心區歷史文化街區平房直管公房申請式退租、恢復性修建和經營管理有關工作的通知》政策解讀。具體如下：

一、出臺背景

北京是國務院首批公布的國家級歷史文化名城，老城作為歷史文化名城核心部分，是古都風貌的主要載體，是首都北京的“金名片”。為堅決落實習近平總書記“老城不能再拆了”的指示精神，深入貫徹《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》，2018年5月14日，北京市政府辦公廳印發實施了《關于加強直管公房管理的意見》（京政辦發〔2018〕20號），重點對積極推動核心區歷史文化街區平房騰退和修繕提出了明確要求。《意見》頒布后，北京市住房城鄉建設委會同東城區、西城區政府進行了反復研究，加快制定操作細則。2019年1月16日，經北京市政府批準同意，三家單位聯合印發實施了《關于做好核心區歷史文化街區平房直管公房申請式退租、恢復性修建和經營管理有關工作的通知》（京建發〔2019〕18號），用于指導這項工作深入細致開展。2019年，北京市將把加強歷史文化名城保護擺在更加突出的位置，對于街區風貌保護、品質提升與民生改善將更加科學有效的進行統籌，并加強政策和機制創新，切實加強歷史文化保護與老城復興。

二、文件內容政策解讀

（一）明確了主管部門、經營管理單位和實施主體的職責

主管部門由區政府指定，負責組織實施本區歷史文化街區平房直管公房申請式退租工作,負責劃定恢復性修建片區，確定片區的實施主體。經營管理單位可為片區的實施主體，實施主體也可為直接委托或通過公開競爭方式選擇的資金實力強、信用等級高、組織實施能力強的社會單位。實施主體負責受理片區內直管公房承租人的退租申請，開展相關工作；負責按照保護規劃和恢復性修建工藝要求，對完成申請式退租的直管公房進行恢復性修建；負責對完成恢復性修建的房屋開展經營管理。

進一步加強對實施主體的管理。由區主管部門應與實施主體簽訂協議，約定工作范圍、違約責任及退出機制等條款。實施主體辦理股權轉讓、經營權轉讓等事項時，需主管部門同意。

此方式捋順了區主管部門、經營管理單位和實施主體三者之間關系，特別是實施主體可為經營管理單位，一方面保留了現有經營管理單位的積極性，同時也允許資金實力強、信用等級高、組織實施能力強的社會單位參與，有利于多主體參與，優化營商環境。

（二）明確了申請式退租程序

申請式退租程序為：區政府（主管部門）確定騰退區域---區域內直管公房承租人自愿申請---實施主體受理申請，計算貨幣補償，雙方簽訂騰退協議---直管公房產權單位憑協議與直管公房承租人解除租賃合同，收回直管公房使用權---實施主體給付承租人貨幣補償款---承租人交回使用權后，區政府可提供定向安置房供有需求的家庭購買或承租。

此方式一是突出居民自愿申請，沒有強制性;二是明確了補償標準，原則上按照退租房屋市場價值總額扣除房屋重置成新價款后進行計算。對自愿將戶口遷出中心城區的，可給予適當獎勵。三是與住房保障政策有效對接，自愿騰退的直管公房承租人領取貨幣補償后，可申請區政府提供的共有產權房源和公租房房源。四是強調有序騰退，區政府要結合標準和保護規劃實施、財政預算、外遷房源供應等情況，科學制定片區申請式退租和恢復性修建方案。

（三）明確了定向安置房源管理要求

一是房源統籌使用。定向安置房按共有產權住房管理，也可作為公租房使用。區主管部門負責統籌調配房源，指定代持機構按照審定的價格收購并代持政府份額，合理調配至各片區。實施主體為國有獨資或國有全資企業的，經區政府同意，也可收購定向安置房并代持政府份額。居民和政府持有的共有產權住房份額比例，由區主管部門按照共有產權住房管理辦法確定,報區政府批準。原則上，居民購買共有產權住房的價格不低于收購價格。

二是保障兜底。居民獲得的申請式退租補償資金，不足以支付區政府確定的最小面積安置房源產權份額的，經區政府批準，可適當降低居民所持產權份額，實現了最低保障。同時對長期居住在自建房內，有本市戶籍，本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房，自愿拆除自建房并將戶口遷出中心城區的居民，可優先配租片區對接的公租房。

三是嚴格審核資格。分兩種情況，第一是承租人選擇本片區對接共有產權住房或公租房的，要求承租人及配偶和未成年子女應在本市無其他住房，與現行共有產權政策相比略有放開，不考慮承租人家庭有無購房記錄，有利于促進人口疏解目標實現。第二是承租人愿意選擇本市其他公開配售配租的共有產權住房或公租房的，應按本市共有產權住房或公租房的申請條件進行審核，符合條件的，給予優先配售配租。

四是嚴格后期管理。后期管理按照本市共有產權住房或公租房的管理辦法執行，便于統一管理，不開管理“天窗”。

五是嚴控對接標準。原則上一個承租戶只能購買一套共有產權住房或承租一套公租房。降低了出租和出售謀利的空間，實現了“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，也有利于建設用地和建設規模“雙控”。

（四）明確了恢復性修建的工作要求

一是編制恢復性修建方案。實施主體應按照規劃及設計導則要求，遵循老城傳統建筑風貌、恢復性修建標準和工藝要求，合理制定完成申請式退租院落房屋的恢復性修建方案。在修建過程中，要強調規劃引領，特別是在地下空間利用上要堅持按規劃批準執行，不得擅自挖建。

二是實施院落房屋恢復性修建。強調對完成整院申請式退租的，應拆除院內違法建筑，在滿足現代使用功能的同時,恢復傳統四合院基本格局，完善配套公共服務設施、基礎設施。對院落內完成部分房屋退租的，應同步拆除房屋附屬的違法建設,并合理利用退租房屋補足公共服務設施。

三是鼓勵平移置換。考慮到有些居民在老城院落居住了一輩子，存在故土難離，留住鄉愁的心情，區政府可以與這部分承租人協商，制定平移置換鼓勵政策，引導承租人在實施主體的統籌安排下平移置換到其他院落直管公房居住，實現空間資源的合理利用。

（五）明確直管公房授權經營要求

一是經營權授權。實施主體為直管公房經營管理單位的，完成直管公房申請式退租和恢復性修建后，直接取得房屋經營權。實施主體為通過公開競爭方式確定的，區政府可將經營權授權給實施主體，由經營管理單位與實施主體簽訂經營權授權協議，一次性授權年限應不高于50年。

二是合理開展利用和經營。實施主體對取得經營權的直管公房應按規劃要求開展經營利用，可作為住宅或商業、辦公等經營性房屋使用，也可作為公共配套設施房屋使用。其中用于居住用途的，可用于院落平移使用，也可用于人才租賃房等使用促進職住平衡。

三是明確經營權可質押貸款。實施主體可持區政府批準的經營權授權證明文件，向金融機構申請貸款，融資資金用于片區直管公房申請式退租、恢復性修建和經營管理工作。

四是明確了監督管理要求。對授權給實施主體經營的直管公房，實施主體應承擔管理、維護和安全等責任，并接受房屋行政管理部門及經營管理單位的管理和監督。對未授權經營的直管公房，繼續由經營管理單位承擔管理、維護和安全等責任，并接受房屋行政管理部門的管理和監督。

（六）比照執行

核心區歷史文化街區范圍內的私房居民申請改善住房條件的，可選擇貨幣補償后，按市場評估價格購買定向安置房源并享有完全產權。核心區歷史文化街區以外的直管公房申請式退租、恢復性修建和經營管理工作，可參照本通知執行。解決了私房居民和核心區歷史文化街區以外直管公房居民改善住房條件的問題，有利于老城整體保護目標的實現。

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