土地出讓下滑 一二線城市機遇仍存

隨著行業下行，房企銷售勢頭減緩，加上房企普遍面臨的債務兌付壓力下的資金荒，房企拿地已陷入深度觀望情緒中。據機構統計數據顯示， 2019年開年，一二線城市賣地減少趨勢明顯，1月全國40個一二線城市土地成交金額2525.9億元，同比2018年同期下調了15.4%。熱點城市土地市場退燒明顯，土地呈明顯分化趨勢。

一二線成交下滑

新年伊始，全國一二線城市土地成交額下滑趨勢顯著，中原地產研究中心統計數據顯示，1月全國40個一二線城市共成交1134宗土地，成交面積為9896.35萬平方米，平均樓面價為2550.3元/平方米。值得注意的是，40個一二線城市土地銷售金額2525.9億元。同比下調15.4%，環比下調幅度達到32.4%。熱點城市土地市場退燒明顯，土地呈明顯分化趨勢。

與此同時，從成交土地的平均溢價率來看，40個城市中，平均土地溢價率僅為8.67%。有32個城市出現溢價率下調。其中，熱點城市溢價率基本在10%上下，持續保持低位。

中原地產首席分析師張大偉認為，當前全國多城市土地市場依然處于調整期，導致房地產企業拿地意愿不強烈。一二線城市土地價格相對較高，而三四線城市土地市場較為活躍，在2018年，大量的房企進入三四線城市拿地，推動了熱點城市的土地銷售額歷史同期紀錄再次刷新。

同時，房企當前正面臨資金壓力。從2016年的“9·30”開始，全國一二線城市嚴格調控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。開發商拿地積極性降低，也導致土地市場的溢價率降低，甚至是土地流拍顯現增加。

數據顯示，2018年以來的土地流拍數量出現激增。去年全國一二線城市的土地流拍數量上升接近300宗，創六年內新高。成功拍出的地塊大多也幾乎是底價成交。

開發商的猶豫

實際上，當前各地推地規模和節奏均處于較高水平。

春節前，北京土地市場持續發力，連續3天出讓10宗地。2月2日，通州區兩宗地、豐臺區一宗地集中出讓，總成交金額80.1億元。算上1月31日北京土地成交的150.03億元，以及2月1日成交的68.98億元，春節前三天，北京賣地收入達299.11億元。

而在今年1月，北京土地也實現了密集成交，單月成交金額達187億元。當期北京還有多塊土地掛牌等待交易。

各地推地的結構正在發生變化，這也是企業拿地態度不夠積極的原因之一。同樣以北京為例，大量的共有產權和限競房明顯降低了房企拿地積極性。

統計顯示，從今年北京推地情況來看，基本位于通州、石景山、朝陽、密云、豐臺、海淀、懷柔等地，城市核心區地塊基本缺席。同時，從土地性質來看，入市地塊基本為共有產權和限競房土地。包括推地數量較多、位置較好的通州區域亦是如此。

有業內人士分析，此前共有產權因產權限制，令市場去化較慢，給企業未來盈利帶來一定限制。限競房則更是因為供應爆倉在全年表現十分慘淡。隨著后續大量限競房入市，銷售變現已經成為最困擾當地開發商的問題。大量的供應讓企業選擇更多，價格也更合理。但開發商又不得不考慮后續銷售問題，這也令房企拿地不是，不拿地也不是。

一二線仍有機會

專家分析，樓市逐漸進入調整期，企業拿地意愿不強。信托等資金監管嚴格，導致房地產企業對總價較高的地塊相對謹慎。但未來一二線城市仍具備競爭力。部分城市在供地結構上或許會做出微調，適當供應優質地塊提振企業信心。例如北京近來推出了不限銷售價格，不限“7090”政策的地塊。

此外，從去年開始，房企已經流露出從三四線城市退卻的跡象，對一二線城市或許是個利好。統計顯示，2018年全國土地流拍數達1808塊，同比增長93.16%。部分一線城市流拍數量打破近十年紀錄；三四線城市流拍數量遠超一二線總和。

三四線城市土地供應加大，調控力度不減以及企業融資情況惡化成為流拍走高的主要因素，而且，三四線城市上一輪市場供應已趨近飽和。因此，雖然一二線城市當前調控政策嚴格，但對于房企來說，一二線城市消費人群的購買力相對堅挺，為了加大銷售規模，開發商依然有望在未來走出觀望集中拿地。

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