精準調控 全國樓市預期向穩

2019年前兩月，全國主要城市受監測的新房及二手房市場普遍出現量價雙跌。盡管局部城市小幅回暖，但是業內人士分析認為，就全國房地產市場而言，未來預期整體向穩。在地方政府的精準化調控作用下，一方面難以大面積上漲，另一方面也預防出現暴跌的可能性。

前兩月樓市成交量普遍下降

3月11日，易居房地產研究院發布的2月份全國40城住宅成交數據顯示，2019年2月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降39%，同比下降13%，創近4年同期新低。其中，一線城市成交面積環比下降48%，同比增長33%；二線城市成交面積環比下降41%，同比下降12%；三四線城市成交面積環比下降30%，同比下降20%。

2月份，受監測的40城市累計成交面積同比增速與1月持平。易居方面認為，考慮到內部環境，全國性的調控政策短期內不會放松，判斷出該成交曲線在經歷2月份的大幅跳水后還將繼續下滑。

和成交量持續走低相一致的是，住宅市場的成交均價漲幅也在持續收窄。3月初，根據中指百城價格指數系統對全國100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2019年2月，全國百城（新建）住宅平均價格為14724元/平方米，環比上漲0.10%，漲幅較上月收窄0.12個百分點。

中指院相關負責人分析認為，綜合2019年1-2月份的市場情況，從供應方面來看，由于受春節假期影響，開發商推盤節奏放緩，熱點城市推盤數量有所下降，市場整體去化效果一般。需求方面，各線城市成交量均有所下調。價格方面，百城住宅均價環比漲幅繼續回落，絕大多數城市價格變化在1%以內。

不僅如此，二手房的市場行情和新房市場類似。2月份，易居方面監測的北上廣深等10大城市二手房成交量為2.9萬套，環比下降40.9%，同比下降7.1%。從環比下降四成來看，成交量主要是受春節因素影響；從同比來看，2月同比降幅較1月擴大了0.7個百分點，2019年前兩個月二手房市場依舊低迷。

易居研究院研究員沈昕表示，結合當前的市場成交情況，預計2019年上半年40城市成交量將繼續萎縮。“分城市類別看，一線城市由于目前成交量已經處于低位，有望開始企穩；東部二線城市后續將繼續降溫，其他地區的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。”

局部市場難改整體降溫趨勢

近兩周，局部市場出現樓市回暖消息。例如，南京部分項目開盤當天實際到訪量多達3000人。蘇州節后首場土拍參拍房企數量明顯增多，成交的土地溢價率上升，競拍時間和輪次較之前均有明顯增加，這與前期底價成交乃至流拍也形成了強烈反差。此外，環北京的河北燕郊也出現了房價上漲的消息。

隨之，部分潛在購房者對市場預期發生了微妙的變化，有市場觀點認為節后房地產市場漸有回暖征兆。尤其是那些市場早期已處于持續調整過程的核心一二線城市，樓市、地市皆有微幅轉暖跡象。

以燕郊為例，中原地產首席分析師張大偉分析表示，燕郊是過去兩年全國房地產市場跌幅最嚴重的地區，也是全國調控見效果城市的風向標，很多人非常關注燕郊。

“燕郊房地產市場本身的確出現了一些市場利好，包括最近的京津冀一體化、地鐵建設的預期等。此外，春節期間市場成交冰封，3月份必然會積蓄大量的購房客戶。”張大偉說，“燕郊的情況主要是在房價前期下跌的基礎上，疊加很多人對政策放松的預期心理。同時，包括燕郊在內的‘北三縣’近幾個月利好不斷，也的確給了購房者信心。”

在他看來，“雖然年后燕郊的房價出現事實性的上漲，但是從政策層面來看，限購政策要求依然相對較嚴格，所以預計燕郊市場不會有太明顯的變化”。

上述中指院相關負責人也分析認為，目前部分地區的部分自住型購房者在市場調整到一定程度、政策進行了結構性優化、企業進行了適度讓利和采取減輕購房者負擔的策略后，確實在一定程度上緩解了購房壓力，局部市場微幅回升也是正常合理的現象。

“但是，目前的局部市場變化受節后效應、供給端影響成分更多，受需求端變化影響較少。因此，局部難向整體擴散，可持續性也僅存在部分前期調整較充分的區域。”該人士指出，從全國市場來看，成交量區域分化明顯，二三線代表城市仍在降溫。根據中指研究院選取的全國50個重點城市成交數據初步統計結果顯示，2019年以來市場成交回調，2月同比降幅超兩成，尤其是二三線代表城市降溫明顯。

政策精準調控 市場預期向穩

“因此，2019年樓市整體仍處于階段性盤整過程，各線城市仍將延續持續分化的市場格局，一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩定，三四線城市依舊面臨較大的調整壓力。”上述中指院人士分析認為。

2018年全年，地方城市先后出臺或升級了“分類調控，因城施策”的樓市調控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地扼制了投資投機需求，房價漲幅逐漸收窄。2018年末，住建部提出“穩地價、穩房價、穩預期”的要求，在業內普遍看來，“穩”將成為2019年房地產市場的主基調。

事實上，前兩月以來多個地方城市出臺了以房地產市場穩健運行為目的的微調性政策。例如，贛州市贛縣區發布停止特價房銷售通知，要求特價房銷售前必上報住建局和物價局審批，3月3日起住宅成交單價不得低于該項目2月份同類型商品房成交均價。此外，安徽合肥也加強“降價房”的市場監管，對大幅降價影響當地整體房地產市場的樓盤項目停辦相關樓盤預售許可證。

“總的來說，穩定市場肯定是要雙向調節，一方面防止房價大漲，同時也防止暴跌。”張大偉分析表示，最近以來，地方城市針對2019房地產市場全年的政策基調密集公布，大部分省份都明確提及穩地價、穩房價、穩預期。“整體來看，2019年穩定房地產發展將成為政策趨勢。”

針對未來的房地產政策走向，戴德梁行北中國區研究部主管魏東分析認為：“2019年，穩經濟穩房地產將是政府的主要工作目標。在此前提下，整體市場仍將保持穩定。”

魏東認為：“由于中央政府將房地產的調控權力下放給了地方政府，因此預計在2019年我們將會看到一些城市將對原有的調控政策進行適度的放松。但同時，由于中央強調了要‘夯實城市政府的主體責任’，因此地方政府對于當地房地產市場的走勢將會承擔更大的責任。”

在市場趨勢方面，易居研究院研究員沈昕表示，在“因城施策”背景下，各地政府根據市場運行實際情況穩步優化政策體系。預計未來，房地產市場整體將繼續平穩運行，但各線城市市場將延續分化。具體來看，一二線城市有望低位企穩，部分三四線城市將面臨一定去化壓力。