商品住房庫存消化周期3年以上的城市將停止供地，廈門或成首例

4月17日，自然資源部發布“制定實施2019年住宅用地供應‘五類’調控目標”的通知。其中要求，各地根據本地截至2019年3月的商品住房庫存消化周期情況制定住宅用地供應調控目標——消化周期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要適當減少供地；18~12個月的，維持供地持平水平；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。

據時代周報了解，早在2017年住房城鄉建設部和國土資源部就聯合發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出住宅用地供應“五類”調控目標。克爾瑞廣州區域首席分析師肖文曉對時代周報記者表示，此次通知在總體延續2017年調控表述的基礎上，又進一步作出了細化，指導意義更強。

對比發現，今年“五類”調控政策力度跟以往有所不同。比如，針對庫存消化周期的“18~12個月”的城市，新增了“維持供地持平水平”這一項；針對庫存消化周期在“36~18個月”的城市，調控目標中的“要減少供地”前增加了“適當”二字。

“按照通常標準，庫存高于18個月則意味著市場供大于求，需要減少。但減少到什么程度呢？‘適當’則意味著只要庫存回到18-12個月的正常狀態即可。”肖文曉進一步解釋，“補充18~12個月這一檔調控目標則是彌補了此前分類指導中對該類城市的管控空白。”

庫存在36個月以上的城市要停止供地，12~6個月的城市要增加供地，6個月以下的要顯著增加并加快供地。這一規定影響哪些城市？

克爾瑞機構統計數據顯示，截至2019年3月，在重點監測26城中，僅廈門一個城市庫存消化周期超過36個月——其庫存面積272萬平米，消化周期為36.4個月。去化周期低于6個月的，包括重慶、杭州、南寧，分別為5.6個月、4.2個月、5.9個月，此外長沙和南京也接近6個月，分別為6.4個月和6.7個月。

據悉，近兩年廈門樓市受調控影響，成交急劇縮量。其中2018年全年成交僅70.32萬平米，環比下跌36.24%。但今年一季度市場有所回升——成交了21.73萬平米，同比提高26.3%。

克爾瑞機構進一步指出，廈門的庫存情況計算口徑會帶來差異——如果是純住宅（住宅+別墅）的庫存，截至到3月末是184.91萬平，按照過去12個月的去化速度，去化周期是29.6個月。如果是商品住宅口徑（住宅+別墅+酒店式公寓）庫存則是266.47萬平方米，去化周期是36.9個月。

“這也是當下計算庫存的一個難題，自然資源部提出的‘五類’調控目標并沒有規定統計口徑，而庫存去化周期的結果對比較方式依賴較大，不同的比較路徑會帶來不一樣的結果。”肖文曉說，“一般政府說房住不炒，針對的是純住宅，所以從純住宅的標準來看，廈門去化周期還沒達到36個月的標準，今年只需要減少供地就可以了。”

這一點也符合廈門今年的供地情況——3月，廈門已經公布2019年土地供應計劃，2019年廈門計劃供應住宅用地29宗，面積約118萬平米，同比去年縮幅約5.6%。

此外，除了去化周期的比較路徑有待確定，專家憂慮的還有另外一個方面——庫存情況的統計也是一個難題。

中指研究院研發中心總經理白彥軍也曾在接受時代周報記者采訪時表示：“庫存是樓市調控很重要的一個衡量維度。但事實上庫存比較難以統計，它包括在售、待售、在建、待開發等多個組成部分，此外二手房市場也提供了大量的供應。目前大多數庫存計算方式包涵的內容有些局限，主要是在售、待售的部分。”

時代周報記者：謝中秀