弘陽地產上市周年:股價低迷 頻繁高息發債釋放資金緊張信號

中國網財經7月11日訊(記者 安平)去年7月12日，弘陽地產在港交所敲鐘上市。上市一年來，弘陽地產股價長期盤桓在2-3港元的區間，截至7月10日收盤每股報價2.64港元，與2.28港元的發行價相隔不遠。

除了低迷的股價，弘陽地產在過去一年里最受關注的是頻繁的高息發債動作。今年7月3日，弘陽地產發布公告稱，發行于2022年到期金額為2.5億美元的優先票據，年利率為10.5%；此外，弘陽地產還于今年3月和4月分別發行了金額為3億美元的優先票據，年利率分別為9.95%和11.5%；而去年11月和12月，弘陽地產分別發行了金額為1.8億美元和2億美元的優先票據，年利率高達13.5%。

弘陽地產連續發債是否因資金緊張？如此高的利率是否說明公司的資信評級不理想？中國網財經記者致電致函弘陽地產，但截至發稿時未收到任何回復。

不過，弘陽地產此前曾表示，發行上述優先票據所募資金的將用于現有債務再融資及一般企業用途。所謂的現有債務再融資，有地產評論員告訴中國網財經記者：“直白一點，就是借新債還舊債。”

2018年負債激增200億 經營現金流連續兩年告負

中國網財經記者梳理了弘陽地產近幾年的財報發現，該公司經營性現金流、負債等財務指標，確實釋放出一些資金“緊張”的信號。

數據顯示，截至2018年底，弘陽地產的負債總額為540.72億元，與2017年的328.68億元相比增長了212.04億元，增長幅度為64.5%；資產負債率約為80%。值得一提的是，弘陽地產需1年內償還的銀行貸款與其他借款為82.34億元，需于1年內支付的優先票據為25.93億元，雖然其賬上的貨幣資金為124.56億元，但可動用的僅為62.33億元。

與此同時，弘陽地產經營活動產生的現金流量凈額也連續告負，2017年和2018年分別為-34.98億元和-26.28億元。

中國網財經記者還注意到，截至2018年底，弘陽地產擁有的近百個項目中，有超過一半為在建狀態，甚至有多個周期為10年或10年以上的項目。上述地產評論員表示：“剩余項目的開發對開發商資金將是一種考驗，而開發周期過長對企業的資金回籠也會造成影響。”以2007年弘陽地產獲取的旭日愛上城為例，十多年過去了，該項目仍出現在2018年銷售額數據中，其中旭日愛上城八區銷售額為10.15億元；2014年獲取的山卿苑，2018年的銷售金額為5.76億元。

2020年計劃沖千億 為備“彈藥”頻繁高溢價拿地

雖然經營性現金流告負，但弘陽地產在拿地方面卻毫不手軟。中指研究院發布的排行榜顯示，今年上半年弘陽地產的拿地金額為103億元，位列第44位。

據了解，弘陽地產的拿下的多個項目溢價率頗高。今年4月10日，弘陽地產以4.42億拿下江門市江海禮樂45畝土地，溢價率高達83%。5月8日，弘陽地產在常州、溫州土拍中，共拿下三宗商住地塊，其中溫州兩宗地塊成交總價分別為7.56億元和6.17億元，溢價率分別為30%和29.68%；常州地塊成交總價為12.4億元，溢價率為26.53%。5月9日，弘陽地產以4.97億元競得江蘇蘇州張家港塘橋鎮一宗商住用地，溢價率26.46%。

上述地產評論員表示，弘陽地產之所以加快拿地節奏，可能是為2020年沖刺千億目標做準備。

2017年，弘陽地產董事長曾煥沙提出“2020戰略”，即2020年達到千億規模。為實現這一目標，弘陽地產在地產圈掀起了一輪“挖人大戰”，多位來自旭輝、泰禾、新城等新“千億”房企的高管空降弘陽。

2018年，弘陽地產實現合約銷售金額473.4億元，同比增長84.2%。不過，銷售額快速增長的同時，弘陽地產的盈利能力卻有所下降。財報顯示，弘陽地產2018年毛利率31.25%，而上年同期超過了40%；2019年上半年，弘陽地產累計實現合約銷售金額為302.53億元，完成了年度目標的50.33%。