報告：警惕房地產市場成為 “灰犀牛”

經濟日報-中國經濟網北京8月30日訊（記者 馬常艷） 8月29日，國家金融與發展實驗室《中國住房金融發展報告（2019）》（以下簡稱“報告”）在北京發布。報告認為，目前房地產市場已是中國經濟金融體系的系統重要性領域，在未來可能成為中國經濟金融領域最大的“灰犀牛”。對此，必須保持高度警覺。

報告顯示，中國住房金融20年的發展可以用“高速”二字來概括。一級市場方面：個人住房貸款余額由1998年的0.07萬億元上升至2018年的25.75萬億元，增長了366.9倍，年均復合增長率為36.46%；房地產開發貸款余額由2004年的0.78萬億元上升至2018年的10.19萬億元，增長了12.1倍，年均復合增長率為10.20%。二級市場方面: RMBS余額由2005年的30.17億元上升至2018年的7477.61億元，增長了246.8倍，年均復合增長率為19.18%； REITs余額由2014年的96.05億元上升至2018年的730.23億元，增長了6.6倍，年均復合增長率為66.05%。

住房金融的大發展對居民生活條件的改善和經濟增長作出巨大貢獻：2016年中國居民人均住房建筑面積達到40.8平方米，人均超過俄羅斯，戶均甚至超過德國和荷蘭；2016年房地產投資占固定資產投資的比例達到42.4%，從房地產投資對GDP的貢獻率來看，金融危機后保持在20%，發揮了經濟穩增長“壓艙石”的作用。

國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真指出，中國住房金融的大發展不僅作出了巨大貢獻，也形成了房價泡沫。2005年之前住房金融政策基本以扶持房地產市場發展為主，2005年之后調控成為主基調。2005 年以來，住房金融經歷了四輪調控，其中從緊的調控時間長且見效慢，放松的調控時間短且見效快，總體而言調控效果不佳。

他認為，中國住房金融存在三個深層次問題：第一，住房金融支持的方向有失偏頗，表現為“輕租重售”；第二，住房金融性質定位不清晰，經歷了從商業性金融主導向政策性金融主導的轉變，此后以公積金為主體的制度又被邊緣化；第三，住房金融缺乏頂層設計，既沒有住房金融相關法律支撐又缺乏專業的監管機構，住房金融的產品結構體系也不盡合理。

為防止房地產市場成為 “灰犀牛”，報告建議，遵循“穩”字當頭的原則，在穩房價同時有重點、有選擇地降杠桿。首先，居民部門杠桿上升空間有限，保持既有政策即可。一方面，居民購房意愿已明顯下降，房價上漲預期也得以扭轉；另一方面，個人住房貸款占國有銀行貸款比例高達30%，必須堅持“底線思維”，防止房地產風險向銀行傳導。其次，房地產企業應成為重點治理對象。最后，關于地方政府的土地財政以及隱性債務問題，應針對不同城市采取分而治之的策略。