合同約定不明,房屋面積差價款應如何結?

半島記者　葛昭然　實習生　侯祥家整理

本期嘉賓:云南路社區法律顧問　郭玉祥

案情背景

2017年11月2日,張某與某房地產開發有限公司簽訂商品房買賣合同,約定張某購買該公司所開發的商品房一套,建筑面積110平方米,總價為220萬元,該公司應于2018年10月30日前將驗收合格的商品房交付給張某,合同中約定房屋面積應以交房時房地產測繪部門出具的測繪報告為準,按相關法律規定進行實際結算,合同簽訂后,張某按期支付了首付款并辦理了銀行按揭手續。2018年10月30日開發公司向張某送達了入職通知書,但在入住通知書中以房屋實測建筑面積為118平方米為由,通知張某補繳房屋面積差價款16萬元,張某拒絕補繳,在這種情況下,開發公司將張某訴至法院,要求張某支付房屋面積差價款16萬元,張某應該繳納嗎?

律師解讀

按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定,在商品房買賣合同沒有約定或者約定不明的情況下,交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的,按照以下原則處理:(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持；(2)面積誤差比絕對值超過3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內的(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內的(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

本案中,由于房屋面積誤差比已超過3%,且雙方對面積差異的結算方式并無明確約定,故應當適用上述司法解釋的規定。因此,本案最終的處理結果取決于張某的選擇權,張某即可以選擇解除合同要求開發公司返還已付購房款及利息,也可以選擇向開發公司補繳6.6萬元(3%的誤差面積為3.3平方米,對應差價款為6.6萬元)的差價款。對于開發公司所提出的要求張某補繳16萬元差價款的主張因缺乏法律依據將不被采納。