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□ 本報記者 孫立昊洋 《法治周末》記者 馬金順
暫不使用或者使用后因自身原因空置1個月以上的房屋,其空置期間的物業服務費是否應當下調?業主未交物業服務費,物業公司是否可因此限制或者妨礙業主對水、電、氣、暖等的正常使用?利用物業共用部位、共用設施設備經營的收益是否應當公開……
9月1日開始施行的《陜西省物業服務收費管理辦法》(以下簡稱《辦法》)對此均進行了明確規定。
《法制日報》記者了解到,該《辦法》由陜西省發展和改革委員會、陜西省住房和城鄉建設廳、陜西省市場監督管理局聯合印發,有效期5年。為制定該《辦法》,三部門自3月19日至4月3日,公開征求對《辦法》(征求意見稿)的意見建議,采納了群眾、人大代表、政協委員,以及律師、業委會代表、物業公司等多方面意見建議。
“《辦法》有很多亮點,有助于解決物業管理長期以來的一些問題,彰顯了政府對物業服務市場的監管決心和監督力度,非常符合陜西省物業治理的現實需要。”物業管理專家何志恒說。
物業公司收費不再任性
“一方面定價權限發生了變化,2018年,經陜西省政府同意,普通住宅小區(多層、高層)前期物業、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價；另一方面是群眾對現行物業服務收費意見較大；為進一步規范物業服務收費行為,維護好業主和物業公司的合法權益,促進物業服務行業健康發展,特制定本《辦法》。”陜西省發改委工作人員如此解釋《辦法》出臺的初衷和原因。
《辦法》明確了物業服務收費項目內涵及計費方式。比如《辦法》規定,物業服務收費是指物業服務企業按照合同約定向業主提供服務所收取費用的統稱,包括物業服務費、物業管理區域內交通工具停放服務費和其他服務費。
按照不同物業的性質和特點,分別實行政府指導價和市場調節價。其中,成立業主大會之前的住宅小區(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價。除此之外,其他類型物業的物業服務費和停車服務費實行市場調節價。
《辦法》規定,業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意,其物業服務收費實行市場調節價。
《辦法》鼓勵對物業管理區域內短時停車服務費實行優惠,對臨時車輛停放服務費應當限定單日收費最高上限。物業服務企業在收到業主告知后,不得限制或者妨礙業主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。并且對臨時停放30分鐘之內的車輛；執行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛；殘疾人車輛(僅限小區地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛),不得收取費用。
另外,《辦法》還規定,業主因自身原因逾期不辦理物業交付手續的,其空置期間的物業服務費、停車服務費從建設單位書面通知業主辦理交付手續截止日期的次日起由業主按月交納。但經業主驗收,暫不使用或者使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位經物業服務企業登記確認后,其空置期間的物業服務費、停車服務費應當下調。
未交物業費不得強制停水停電
之前,物業服務公司不合理收費或強制收費現象備受業主詬病。
西安一小區業主向記者抱怨,其在房屋裝修階段,物業公司在已經收取裝修垃圾清運費的情況下,又按砸墻面積每平方米150元強行從裝修押金中扣除所謂“砸墻費”。
“本次《辦法》的亮點之一便是堅決取消物業公司強制向業主收取的公攤耗能費、砸墻費、垃圾清運費、有償服務費等不合理的自定收費項目,業主可以自行或者委托物業公司清運裝修產生的垃圾,委托物業公司清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定。”陜西弘業律師事務所律師夏云峰說。
《辦法》明確規定了物業服務成本或者物業服務支出構成,其中,物業管理區域內照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養和年檢費用計入物業服務費成本,不得單獨收取。
《辦法》第十九條規定,物業服務企業應當按照合同約定向業主收取相關費用,不得將簽訂《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外的其他服務合同作為向業主交付物業的前置條件強制捆綁、強制服務、強制收費,或者只收費不服務、多收費少服務,以及變相收費。
根據《辦法》,業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。業主可以自行或者委托物業服務企業清運裝修期間產生的垃圾。委托物業服務企業清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定。
《辦法》還規定物業服務企業接受專營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,也不得以未交物業服務費為由限制或者妨礙業主對水、電、氣、暖等的正常使用。
賬單從糊涂變明白
“現在小區物業的很多維修和收益就只給一個告知單,具體收費標準和收益用在什么地方?業主們并不清楚。”西安一小區業主張先生在接受記者采訪時如是說。
該小區的另一業主也表示,物業公司應該公示其物業費開支情況。按照規定進行相關服務,使得各種賬目清晰明了、各項費用公開透明。但實際情況是,物業服務質量標準難以界定、費用明細不及時公布,因而就產生了業主對物業不信任的矛盾。
“《辦法》最大的亮點就是把物業管理成本和物業服務收費標準逐步地公開化、透明化。將過去的‘糊涂賬’逐步走向‘明白賬’。”何志恒表示。
《辦法》要求物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示承接本小區物業的承接查驗報告,以及共用部位、共用設施設備分布圖,明確車位權屬,便于業主查詢。
根據《辦法》,物業服務企業要在每年第一季度將上一年度物業服務合同履行情況、歸屬業主收益等情況在物業管理區域內顯著位置據實公示,公示時間不得少于一個月。業主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業主收益的相關財務資料,物業服務企業應當提供便利。鼓勵物業服務企業向全體業主公開物業服務費和停車服務費收入以及成本費用(構成)支出明細。
《辦法》還規定,物業服務企業與專營單位簽訂的相關合同應當向全體業主公開,不得損害業主利益。利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動的,所得收益歸屬全體業主所有,優先用于抵扣物業服務費或者專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
各地抓緊制定實施細則
陜西省發改委工作人員表示,由于從發布到開始執行的時間比較緊,各地市目前正在抓緊制定實施細則或過渡性文件。《辦法》要落地,最終要體現在各地的實施細則上。
《辦法》也規定,各地發展改革部門、物業行政主管部門、市場監督管理部門要加強物業服務收費監督管理工作。發展改革部門要嚴格按照有關法律法規規定合理制定收費標準。物業行政主管部門要建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,加強物業服務行業誠信管理。市場監督管理部門要對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等違法違規行為,依據有關法律、法規以及規定嚴肅查處。
據西安市發改委方面介紹,在科學測算和充分調研基礎上,西安市發改委擬定了《西安市物業服務收費管理辦法》(征求意見稿)和《西安市物業服務收費指導標準》(征求意見稿),下一步,西安市發改委還將廣泛聽取各方面意見,待辦法完善后按相關程序盡快出臺。
同時,西安市發改委明確為保持西安市物業服務市場基本穩定,在《西安市物業服務收費管理辦法》及《西安市物業服務收費指導標準》正式出臺之前,西安市實行政府指導價管理的物業服務費和停車服務費的收費標準,暫按《西安市物價局西安市住房保障和房屋管理局關于轉發陜西省物業服務收費管理實施辦法的通知》(市物發〔2014〕147號)和《西安市物價局關于加強物業區域內交通工具停放服務收費管理的通知》(市物發〔2018〕185號)等相關規定執行。
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