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上市房企年報觀察
中國網財經4月21日訊(記者 舒越 劉小菲)信達地產日前披露了2019年年報，報告期內公司實現銷售金額265.58億元，其中合作項目權益銷售金額81.06億元，代建項目的銷售金額為6.91億元。
而在2018年財報中，信達地產的權益銷售合同金額為309.68億元，并將2019年權益銷售金額目標定為270億元。這也意味著，2019年，信達地產不僅權益銷售金額出現下滑，當年的目標也沒有實現。
信達地產在回復中國網財經記者采訪函時表示，無論是2019年還是2020年，公司都本著緊跟市場、與時俱進的原則，根據社會環境和市場情況，合理統籌安排各項經營計劃，包括銷售計劃。
此外，信達地產的多項財務指標在2019年也出現了增速下滑。以營業收入為例，2019年為194.78億元，同比增長3.86%，增速創出近八年新低；實現凈利潤23.15億元，同比增長7.65%。而2017年和2018年，信達地產的凈利增速分別為14.79%和112.7%。
同時，信達地產2019年加權平均凈資產收益率僅為11.09%，與2018年同期相比下滑了4.56個百分點。同花順IFIND統計的數據顯示，目前共有38家A股上市房企發布了2019年年報，有18家的加權平均凈資產收益率高于信達地產，其中9家在20%以上。同花順IFIND統計的數據還顯示，信達地產2019年的銷售毛利率和銷售凈利率分別為30.37%和13.12%，與上年同期相比均有所下滑。
對此，信達地產表示，在持續的房地產調控下，房地產行業整體毛利率有下滑趨勢，一些標桿房企的年報也反映出這種趨勢。總體來看，2019年公司收入利潤穩中有進，負債水平有所下降，各項經營工作有序開展。
“昔日地王”2019年拿地不足百萬平米
年報顯示，2019年信達地產新增儲備計容規劃建筑面積89.5萬平方米，其中合作項目權益面積23.15萬平方米，代建項目54.52萬平方米；而2018年信達地產新增儲備計容規劃建筑面積按權益比例計為129.27萬平方米。
截至2019年末，信達地產儲備項目計容規劃建筑面積為344.5萬平方米，在百強房企中，土地儲備低于500萬平方米的并不多。不過，信達地產表示，公司將依托中國信達資源優勢，加強集團協同聯動，緊抓協同拓展、企業并購、監管代建等業務機會，豐富公司業務模式，擴大公司項目來源，提高持續發展能力。
在前些年，信達地產曾一度被稱為“地王收購機”。據不完全統計，2015-2017年，信達地產在上海、廣州、深圳、杭州、合肥五地拿下8個“地王”，總地價超過430億元。
2018年后，限價、限售等樓市調控政策不斷施壓，很多“地王”項目面臨入市和銷售難題。截至2019年末，信達地產曾經拿下的“地王”項目部分還處于在建狀態，比如上海顧村A單元10-05和10-03地塊，總投資額90億元，報告期內實際投資額8.4億元。
有業內人士指出，信達地產如今放緩拿地節奏，或許是資金鏈承壓。截至2019年末，信達地產的負債總額為758.45億元，資產負債率76.92%，短期借款為5億元，而2017年和2018年底的這一數據為分別為1700萬元和0萬元；此外，信達地產一年內到期的非流動負債為131.51億元，而賬上的貨幣資金為144.77億元。
數據顯示，信達地產2019年發行了三筆債券，合計融資金額為49億元。此外，信達地產還將旗下的廣東嘉駿投資置業有限公司、湛江市蘭花房地產開發有限公司、湛江市云宇房地產有限公司的全部股權進行轉讓，這三家公司正是信達此前介入湛江市最大民營企業嘉粵集團破產重組時收購的企業。
中國網財經記者也在采訪函中問及了信達地產是否存在償債壓力。信達地產給出的回復是：房產企業償還債務的能力，不僅僅反映在年初賬上的貨幣資金數量上，是綜合管理現金存量、未來銷售回款、新增融資、支出計劃的結果。信達地產稱，在當前宏觀經濟和行業市場不容樂觀的大背景下，公司將合理安排銷售、開竣工和投融資計劃，提高資金使用效率，保持流動性安全健康。信達地產稱，2019年公司經營活動產生的現金流量凈額81.15億元，同比增長14.92%。
多地項目遭投訴仍強調“加快周轉”
盡管拿地大幅減少，但信達地產在2019年年報提到堅持“加快周轉、提升效率”。不過，“高周轉”策略下，信達地產旗下的項目質量，自去年以來屢被業主詬病。
安徽合肥信達公園里二期自去年7月以來頻繁有業主投訴，稱樓盤存在外墻面鼓包、地庫開裂嚴重、裝修標準低、綠化不達標等問題，截至目前似乎并未得到解決。中國網財經記者曾就此向信達地產方面求證，得到的回復是：“合肥市城鄉建設局會同公園里二期項目的建設單位、施工單位以及監理單位相關人員對項目施工現場進行查勘，對進場原材料進行取樣送檢及實體拉拔試驗，并出具了相關檢測報告，檢測報告表明：公園里二期項目原材料質量合格，施工質量在規范允許的偏差范圍內”。
安徽省馬鞍山市信達城.悅公館被業主投訴虛假宣傳。有業主稱，在該項目開盤前，宣傳的內容是“一梯一戶”，但驗收時發現是“兩梯兩戶”。對此，馬鞍山市市場監管局于2020年4月9日做出回應：市場監管局于1月3日進行立案查處，因受疫情影響，案件查處工作延期。目前，花山區市場監管局已依法對信達城悅公館虛假宣傳問題進行了調查，并根據《廣告法》第五十五條對該公司虛假廣告宣傳行為進行了處罰，罰款1.1萬元。
在人民網地方領導留言板上，信達地產也有項目被曝出延期。陜西省渭南市怡園小區業主近期發文稱，該小區合同約定2018年9月30日前交房，但截至目前仍然沒有動靜。而在2019年10月，陜西渭南高新區建設局曾表示，已對開發商做出行政處理，并責令其盡快交房，開發商承諾會在保證房屋質量的情況下，2019年12月30日交付使用，同時將按照簽署的《商品房買賣合同》違約條款，對業主進行賠付。
對于上述投訴，信達地產在回復記者采訪時表示，公司高度重視項目工程質量的管理和提升，會努力貫徹行業管理的監督和管理要求，認真、及時地改進自身存在的問題和不足。以積極、客觀的態度認真對待客戶訴求，提倡在合法、合理的基礎上，妥善地加以處理和解決。
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